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房地产市场的结构性变化

北大总裁班 2021-01-17 新闻资讯 147

我们认为中国的房地产市场在2018年之后进入了新时代


从房价的增速看,从2007年起一直到现在,中国的房地产市场经历了四个周期。前三个周期都很规则,从谷底到谷底算都是三年一个周期,而且上升下降都是一年半。从2015年下半年开始的这个新周期跟过去完全不一样,上升也是一年半,下降从2017年下半年开始一直持续到现在。已经经过了三年时间,但下行过程还没有完成。尤其是从2018年以来,房价增速下降的斜率明显放缓了,但房价增速下降的时间明显延长了,这其实是本轮政府精心调控的结果。

        

在过去的三个房地产周期中,每次上升都是一线城市涨得最快,每次下跌都是一线城市跌得最浅,在前三个周期中,买一线城市的房子无疑是收益率最高的投资选择。但是在从2015年下半年启动的这个新周期中,情况发生了改变。尤其是在2018年之后,一线城市房价同比增速被按在0附近,二三线城市房价增速虽然在下行,但是显著高于一线城市。在一段时间内,三线城市房价增速持续高于二线城市。这一格局其实也是政府调控思路变化的结果。

        

本届政府房地产调控的思路是什么呢?有几句话大家都耳熟能详,叫房住不炒,因城施策,构建房地产调控的长效机制。针对一二线城市和三四线城市的调控思路是不一样的。以一线城市为例,房价继续涨意味着很大的风险,但是跌得太快意味着风险很快就会到来,尤其是商业银行、居民财富、地方政府财政都会受到显著影响。因此比较合理的选择是让房价保持在当前水平上。但是房价只要有交易就会有波动,怎么来保持房价稳定呢,手段就是降低交易量。怎么降低交易量呢,进一步的做法就是压缩银行信贷,让银行尽量少参与。


具体怎么压缩银行信贷呢,就是两个政策,限购和限贷。以北京为例,一个家庭只能买两套房,且第二套房的首付比例要保持在百分之七八十左右,这就降低了市场的流动性。过去两三年,一线城市房地产市场从表面上看挂牌价格没怎么降,但是成交量急剧萎缩。短期内家庭要真想卖出房子,实际成交价可能要比挂牌价低15%-20%。一线城市的房价调控使得一线城市的房地产市场越来越不市场化,但这很可能是当前情况下中国政府会长期采用的次优选择。


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