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谁是房地产市场风险的最终承担者?

北大总裁班 2019-07-26 新闻资讯 145

  谁是房地产市场风险的最终承担者?


  中国房地产市场真是怪象,政府卖地赚钱,开发商买地盖房销售赚钱,投资者买房赚钱,银行发放贷款赚钱,市场的参与者都在赚钱,那么问题来了,究竟是谁在亏钱???


  在这里介绍一下投资三阶段法来论证谁是最后风险的承担者。在论证之前,首先要明确一点的是:这个世上没有永赚不赔的投资,房地产市场也不例外。假如房地产市场是永赚不赔的,那么开发商会疯狂的拿地建设,投资者会疯狂的投资房产,房地产市场规模会持续无上限的扩张下去,显然这是不合逻辑的,当然也是不可能的事情。这一点论证了投资房地产也是会亏损的,只是现在还没有到亏损的时候。谁来承担这个亏损,很快也就要见分晓了。


  投资房地产项目,大致可以分为三个阶段:第一阶段是资金的进入阶段,第二阶段是资产的增值阶段,第三阶段是资金的退出阶段。只有完成这三个阶段,才能确定自己是否赚钱了,否则盈亏都是不明确的。


  对于政府主体来说,本身天然持有土地资产,不存在资金进入这一阶段。土地价格不管是高是低,对于政府来说都是赚的,另外政府还会通过交易税费等方式来提高自己的收入,因此,政府主体不会发生亏损。


  对于银行来说,放贷虽然有风险,但是银行也不是傻子,增信措施必须要齐全,有抵押,有担保,资金的回收有保障。即使资金回收困难,银行也可以通过司法拍卖抵押物来回收资金。因此银行亏损的风险也是很小的。


  对于开发商来说,买地盖房销售赚钱,只要房子能卖掉,也不存在亏损的情况。按照目前房地产的市场现状,价格倒挂,新房价格低于二手房价格,因此新房不愁卖。另外,这几年房地产市场的火热发展,开发商们早就赚的盆满钵满了,即便是有一个项目投资失败,只要及时止损,也不会致使企业亏损,只是少赚点利润而已。因此开发商亏损的风险也是很小的。


  对于投资者(炒房者)来说,目前大多数只是停留在第二阶段,资产的增值阶段,能不能卖的出去还不好说,二手房市场交易困难早就不是一天两天了,只要资金没有退出,房价涨的再高,那也不能算是盈利,这往往是投资者忽略的地方。当然,早期的投资者现在也赚钱了,但是随着价格的上涨,后续的投资者要想持续的赚钱那是非常困难的。就跟投资股票一样,从2000点买入的股民,早已赚钱离场,那么6000点进入的股民现在还在拼命挣扎。因此投资者亏损的风险是非常大的,就犹如击鼓传花,最后买房的肯定是风险的最终承担者。


  目前房产销售的技巧就在于混淆概念,把资产增值硬是说成投资盈利,这是两个概念。资产增值如果能够及时出手,那才叫盈利,如果无法卖掉,那只是一堆破水泥而已。而其他买房的人往往对这两个概念认识不清而陷入营销圈套。房产能不能投资,不仅要看新房市场,更要看二手房市场,新房市场决定了你的投资成本,二手房市场决定的是你的利润。如果二手房市场不好,房子很难出手,即便房价涨到天上去,那又能怎样?不能变现的资产,就不存在投资的属性,那是刚需房,自己留着住吧。


  最后给房产投资者几点建议:1、投资房产之前,要对市场现状有清晰的认识,对未来要有清醒的预判,不能人云亦云,随波逐流。2、投资房产要选择发达城市或者优质地段,因为这些地方人流量大,房子好出手,便于资金的退出。3、在没有充分了解市场行情之前,千万不要动手,以免后悔终生。


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